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以案释法12:如何认定成立业主大会组建业主委员会的条件
文章来源:省司法厅
撰写时间:2019-12-20
作者:

【基本案情】

申请人于某因不服被申请人某区房产局作出的关于业主于某申请成立业主大会组建业主委员会的答复行为,向复议机关提出行政复议申请,请求撤销被申请人作出的答复,批准成立业主大会组建业主委员会。

申请人认为,申请人居住的某小区规划竣工时间为20149月,但实际上该小区的高层住宅区于20167月竣工,别墅住宅区尚未完工。20177月包括申请人在内的240余户业主(共648户)联名向房产局物业科申请成立业主大会组建业主委员会,经过物业科及街道相关领导多次调查、审核,物业科、街道于2017912日在该小区内张贴公告,公示通知业主报名成立业主大会筹备组,小区业主积极参与、报名。但事后不知什么原因又于2017118日出具《关于某小区业主申请成立业主大会组建业主委员会的答复》,认为该小区实际交付使用的专有部分未达到建筑物总面积的百分之五十以上,不符合成立业主大会的条件。但是,自20165月起,小区物业服务公司便在高层住宅区周围设立栅栏、门禁等设施,将高层住宅区与别墅住宅区两个住宅区域分隔开,形成了事实上的独立物业管理区域。根据开发商与业主签订的购房合同、补充协议中明确表示小区为分期建设小区,又因为别墅区域尚未建成,高层住宅区的水、电、暖和消防等相应设施均为独立使用区域,与别墅区并无任何联系,因此被申请人的答复没有任何道理,应当予以撤销,批准申请人所在小区成立业主大会组建业主委员会。

被申请人认为,根据国务院《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《某市实施 <物业管理条例> 办法》的规定,被申请人具有作出答复的职责。201710月于某等业主提交《关于某小区筹备设立业主大会申请书》,根据《某市实施 <物业管理条例> 办法》规定,房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的,可以成立业主大会。被申请人要求建设单位提供小区建筑物总面积和房屋实际交付使用面积。经被申请人核实规划图,小区实际交付面积占小区建筑物总面积的43.38%。申请人等人提出成立首次业主大会的报告,经调查,未达到房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上,故不符合成立业主大会的条件。综上所述,被申请人职责明确,作出答复事实清楚,证据确实,法律依据充分,应当依法维持。

【审理过程】

本案的争议焦点问题在于申请人所在小区是否符合申请成立业主大会组建业主委员会条件。

首先,涉案小区为分期建设小区,且两个住宅区域处于事实上的相对独立状态,其中申请人所居住的高层住宅区已实际竣工并交付使用,别墅住宅区尚未完工,亦不能明确竣工期限。行政机关因该小区房屋实际交付使用的专有部分面积未达到建筑物总面积的百分之五十,认定该小区不符合申请成立业主大会组建业主委员会的条件。但是,行政机关用于认定的该小区建筑物总面积包含了高层住宅区与别墅住宅区两个区域,若仅基于申请人所在高层住宅区的数据进行认定,则符合申请条件。

其次,成立业主大会组建业主委员会有利于维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有利于维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据国务院《物业管理条例》《某市实施 <物业管理条例> 办法》的规定,被申请人负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。同时根据行政合理性原则和便民原则,行政主体不仅应当在法律、法规、规章规定的范围内实施行政行为,而且要客观、适度,符合公平、正义等法律理性,且民众应当能够方便获得行政主体提供的公共服务。因此对于成立业主大会的条件宜从宽把握,不宜过于严苛。

再次,根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第十六条规定,划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。故复议机关认为依据此规定处理本案成立业主大会事宜应比较妥当。被申请人“答复”对成立业主大会条件的把握过于严格,应予纠正,依法撤销被申请人作出的《关于某小区业主申请成立业主大会组建业主委员会的答复》并责令重新作出具体行政行为。

故复议机关认为,根据国务院《物业管理条例》、《大连市实施 <物业管理条例> 办法》的规定,被申请人负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具有对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督的职责。成立业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有利于维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。因此对于成立业主大会的条件宜从宽把握,不宜过于严苛。被申请人“答复”对成立业主大会条件的把握过于严格,应予纠正。复议机关决定撤销被申请人作出的《关于小区业主申请成立业主大会组建业主委员会的答复》,并责令被申请人重新作出具体行政行为。

【案例分析】

行政复议是化解行政争议、维护人民群众合法权益、推动行政机关依法行政、实现社会主义公平正义的重要法定渠道。在办理和审查案件时既要严格依据法律,又要准确客观兼顾公平合理,在追求依法执法和公平合理时,不能顾此失彼。在不违反法律禁止性规定、不损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益、不违背公序良俗和社会公共道德的前提下,应当充分尊重申请人的自主权,充分考虑社会效果和法律效果,确立行政复议的权威性和公信力,保障申请人的权益,维护法律尊严,取得良好的社会效果。

【法律规定】

《物业管理条例》(2016年修订)

第五条  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)

第十六条  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。